Оценка объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства выступает одним из особенных форм недвижимого имущества. Вне зависимости от того, что строительство этих объектов не завершено, они могут быть предметом сделок купли-продажи, обмена, залогового обеспечения, направлением инвестиций и т.п. В соответствии с действующим законом, неготовность здания к использованию не влечет за собой ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости: он может быть продан и полностью, и по частям.

Независимый эксперт-оценщик качественно, достоверно и объективно определит рыночную цену объекта незавершенного строительства и даст независимую оценку степени его готовности к эксплуатации. Оценка независимого эксперта, выполненная в установленном порядке и оформленная надлежащим образом, оказывает существенное влияние на его окончательную, рыночную стоимость.

Среди основных характеристик влияющих на цену объекта, следует обозначить:

- место положение объекта;
- размеры здания (сооружения);
- размер и тип земельного участка;
- параметры стадии строительства не достроенного объекта.

Сложность проведения оценки состоит в том, что оцениваемый объект практически не готов к эксплуатации его по назначению, следовательно, на данном тапе он не способен приносить прибыль. Более того - для завершения работ необходимы дополнительные финансовые вливания, инвестиции. Ситуация осложняется тем, что точной информации по реализации объектов незавершенного строительства в открытом доступе нигде не имеется.

Неясность в определении размера необходимых вложений вызывает определенные сложности в расчете стоимости объекта незавершенного строительства в процессе ее оценки. На практике нередки случаи, когда в отношении этого объекта не определен субъект права собственности, возникают спорные ситуации вокруг оцениваемого объекта и отношения между потенциальными правообладателями полностью не выяснены. Объективно подойти к оценке такого объекта недвижимости довольно сложно, даже в условиях профессиональной компании, специализирующейся на независимой оценке объектов недвижимости.

Еще одна сложность при проведении независимой оценки - срок давности прекращения строительных работ на объекте. В результате длительного срока изнашиваются конструктивные элементы и части здания (иногда, в большей мере по сравнению с готовыми зданиями). В частности, отсутствие кровли влечет за собой разрушение стен, в связи с чем дать объективную оценку зданию довольно непросто.

На основании имеющихся материалов и с учетом текущего состояния объекта незавершенного строительства проводится оценка его реальной стоимости. Опытные специалисты нашей фирмы сначала определят состав объекта, правообладателя, устанавливают предпосылки "замораживания" стройки. Материалы по проведенной оценке помогут определить направление дальнейшего использования этого объекта.

Достоверный анализ причин, вызвавших прекращение строительства, позволит будущему инвестору реально оценить ситуацию и взвешенно подойти к оценке возможных рисков. Определение степени износа, технических параметров объекта и расчет стоимости изношенных конструкций позволит найти юридическое, экономическое и технологическое обоснование плану завершения работ по объекту с целью оптимального использования и извлечения дохода (прибыли).

От того, насколько верно оценщик определит целесообразность продолжения строительства и перспективы дальнейшего использования зависит инвестиционная привлекательность проекта, уровень его рыночной цены на рынке недвижимости.